恒指受惠南下資金持續(xù)流入，惟在突破30,000點(diǎn)后因升勢(shì)過急而有所回調(diào)，昨天北水繼續(xù)涌現(xiàn)，且鐘情于各大中資藍(lán)籌股。而不少外資基金則通過二級(jí)市場(chǎng)重新部署，入市中小型的高增長(zhǎng)潛力股。其中，見基金大戶資金持續(xù)流入的卓越商企服務(wù)于近日亦曾見穏步上揚(yáng)，惟大盤回落暫隨大市調(diào)整。不過，公司周三晚上發(fā)盈喜，指2020年全年歸屬公司股東純利同比2019年全的1.78億人民幣（下同）增長(zhǎng)約75%，即約3.11億元。有業(yè)績(jī)支持和基金加持，不妨多加注意。

        事實(shí)上，獲得騰訊(700)及京東(9618)等重磅投資者入股的卓越商企服務(wù)于去年底上市，綜合實(shí)力強(qiáng)大。特別是其客戶中，不少是來自于高科技或互聯(lián)網(wǎng)等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，如騰訊、華為等，不但對(duì)物管服務(wù)要求高，亦對(duì)智慧物管有高度需求。因此，能夠?yàn)檫@些超級(jí)科技及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的商務(wù)物業(yè)提供物管服務(wù)，自然是質(zhì)素卓越及能力強(qiáng)大的物管公司。

受惠智慧物管政策紅利

        今年初，住建部等十部門發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵(lì)物業(yè)公司運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)；鼓勵(lì)物管公司向養(yǎng)老、托幼、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。

        機(jī)構(gòu)認(rèn)為，提升單盤項(xiàng)目盈利模式是該政策的核心內(nèi)容。受政策利好影響，2021年仍將是物管行業(yè)發(fā)展大年，物管行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模3-5年有望擴(kuò)容至24,080億元。同時(shí)，科技服務(wù)、增值服務(wù)板塊效益有望凸顯，頭部物業(yè)公司的營(yíng)收有望顯著提升，行業(yè)并購(gòu)或加速。作為商企物管市場(chǎng)的頭部企業(yè)，絕對(duì)有能力擴(kuò)大其在這個(gè)兩萬億盛宴中的份額。

        卓越商企服務(wù)的業(yè)務(wù)目前主要覆蓋大灣區(qū)和長(zhǎng)江三角洲兩大經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，以及其他具有高潛力的城市。根據(jù)去年的招股書披露，截至2020年5月31日，公司于34個(gè)城市，管理總面積達(dá)2,580萬平方米的331個(gè)項(xiàng) 目，并已累計(jì)簽約管理42個(gè)城市總面積3,680萬平方米的401個(gè)項(xiàng)目。值得留意的是公司的主要業(yè)務(wù)是向商務(wù)物業(yè)提供覆蓋物業(yè)全生命周期的全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)，將是港股第二家上市的商務(wù)物業(yè)管理公司，且是大灣區(qū)高端商務(wù)物業(yè)管理第一股。

        依托大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮麗前景，卓越商企服務(wù)的未來業(yè)務(wù)將有望保持顯著快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。事實(shí)上，從過去三年的往績(jī)表現(xiàn)，也不難看出大灣區(qū)對(duì)其業(yè)務(wù)發(fā)展具有強(qiáng)大動(dòng)力。于2019年，來自大灣區(qū)的基本物業(yè)管理收入占比超過66%，而2017至2019年間的復(fù)合年增長(zhǎng)率亦達(dá)到23.7%。這除了助力公司繼續(xù)鞏固其在大灣區(qū)高端商務(wù)物業(yè)(指甲級(jí)或超甲級(jí)商廈)市場(chǎng)的龍頭地位外，亦為其未來擴(kuò)張至其他地區(qū)奠定基礎(chǔ)。

強(qiáng)勁外拓能力

        如前所述，公司的客戶不少是來自于高科技或互聯(lián)網(wǎng)等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，而由于與這些公司長(zhǎng)期合作，客戶在全國(guó)各地的持續(xù)擴(kuò)張亦助力了公司不斷擴(kuò)大其業(yè)務(wù)的地理覆蓋版圖。在過去三年，公司隨客戶的業(yè)務(wù)擴(kuò)張而于各地建立新的據(jù)點(diǎn)，特別是在富裕的長(zhǎng)三角地區(qū)，加上第三方業(yè)務(wù)拓展和并購(gòu)，按在管面積計(jì)，期間的復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)109%，而收入的復(fù)合年增長(zhǎng)率更達(dá)約143%。根據(jù)2020年首五個(gè)月的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，來自長(zhǎng)三角地區(qū)的在管面積及收入增長(zhǎng)更上一層樓，同比增長(zhǎng)分別達(dá)到461%及217%。

        卓越商企服務(wù)在招股書中亦已明確了其在大灣區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)的深耕下沉計(jì)劃，將在區(qū)內(nèi)一線城市外，發(fā)力拓展至新一線城市。再加上其他具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘械耐卣梗疚磥砑芽?jī)可期。

        另外，與其他商務(wù)物管股不同，卓越商企服務(wù)來自第三方開發(fā)商項(xiàng)目的收入占比亦不斷提升。截至今年五月底，相關(guān)占比已擴(kuò)大至58.4%。反映出公司的綜合實(shí)力十分強(qiáng)大。

        上述因素推動(dòng)下，公司業(yè)務(wù)于過去三年顯著增長(zhǎng)，復(fù)合年收入增長(zhǎng)率達(dá)39%，年內(nèi)利潤(rùn)的復(fù)合年增長(zhǎng)率則達(dá)約31%。去年業(yè)績(jī)盈喜同比增長(zhǎng)約75%，反映公司業(yè)績(jī)加速。同時(shí)，值得留意的是，公司在高毛利的增值服務(wù)上的收入佔(zhàn)比不高，于2019年占總收入約11.1%，具有很大的發(fā)展空間。公司現(xiàn)價(jià)預(yù)測(cè)市盈率僅為20倍，作為細(xì)分行業(yè)龍頭公司，估值便宜。近期細(xì)細(xì)粒的星盛商業(yè)(6668)受追捧，也源于其商企物管的良好前景，而現(xiàn)價(jià)預(yù)測(cè)市盈率約30倍。作為這個(gè)板塊的龍頭股，卓越商企服務(wù)的現(xiàn)價(jià)估值便宜，大有條件追落后。