卓越商企服務(wù) (股份代號(hào)：6989.HK)，領(lǐng)先的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商于2020年10月19日上市以來，短短幾個(gè)月已受到多家大行看好，繼早前獲海通國際在其業(yè)績公布后重申「跑贏大市」評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)14.30元后，亦獲招銀國際重申「買入」評(píng)級(jí)及上調(diào)目標(biāo)價(jià)至14.90元。今天更獲得第一上海首次覆蓋，給予「買入」評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)14.2港元，反映券商對公司的業(yè)務(wù)發(fā)展及盈利前景十分看好。按目前三家券商的平均目標(biāo)價(jià)14.4元計(jì)，較昨天收報(bào)9.50元的潛在升幅高逾51%。

第一上海表示，卓越商企服務(wù)是領(lǐng)先的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商。截至 2020 年，公司在管項(xiàng)目 406 個(gè)，分布 42 座城市， 在管面積約 3202 萬平方米，其中商務(wù)物業(yè)占 52%(約 1670 萬平方米）。在商務(wù)物管服務(wù)提供商中，按 2019 年基本物管收入算，公司在全國排名第四，市占率約 2.6%， 在大灣區(qū)里排名第二(大灣區(qū)在管面積 1339 萬平方米，占 42%），市占率約 4.5%，僅次于萬科物業(yè)。

以高端商寫物管為基本盤，多業(yè)態(tài)多區(qū)域拓展

盡管市場空間沒有住宅物管大， 但商寫物管由于定價(jià)機(jī)制不同，更加市場化、綜合運(yùn)用及管理能力要求更高以及客戶關(guān)系的持續(xù)性及拓展性更強(qiáng)等原因，商寫物管進(jìn)入壁壘更高，盈利性更加穩(wěn)定。

公司在商務(wù)物業(yè)領(lǐng)域深耕多年，管理的項(xiàng)目大多位于一線城市核心地段且是高端商務(wù)物業(yè)，物業(yè)費(fèi)水平遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，且已樹立多個(gè)標(biāo)志性高端物業(yè)項(xiàng)目，建立了差異化競爭壁壘。未來公司以高端商寫市場為基本盤，立足大灣區(qū)，輻射全國，多區(qū)域擴(kuò)張，迅速擴(kuò)大商務(wù)物業(yè)管理規(guī)模。

基于公司在商寫物管市場的巨大優(yōu)勢及大客戶經(jīng)營模式，公司業(yè)務(wù)收入增長前景(收入+利潤+標(biāo)桿項(xiàng)目三角相均衡)相對同業(yè)更為穩(wěn)定，且未來公司希望積極布局具有協(xié)同效應(yīng)的新業(yè)態(tài)市場(主要為城市物業(yè)及醫(yī)療物業(yè))，有利于持續(xù)提升其綜合盈利能力。

背靠卓越集團(tuán)，豐富的城市更新資源助發(fā)展

第一上海認(rèn)為公司背靠卓越集團(tuán)，雙方具備長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。2017-2020 年，在管面積中來自卓越集團(tuán)分別占 65%、59%、 43%、39%。

卓越集團(tuán)起家寫字樓，在此領(lǐng)域資源豐富，且多布局優(yōu)質(zhì)，資產(chǎn)價(jià)值高以及盈利能力強(qiáng)。卓越集團(tuán)現(xiàn)有土儲(chǔ)約 5000 萬平方米，70%位于大灣區(qū)，土地儲(chǔ)備充足且布局優(yōu)越。此外，集團(tuán)也具備豐富的城市更新資源，卓越集團(tuán)的城市更新集團(tuán)簽約項(xiàng)目超 100 個(gè)，其中深圳重點(diǎn)片區(qū)全覆蓋，位于深圳的簽約項(xiàng)目約 63 個(gè)，提前鎖定核心城市核心資源，進(jìn)一步為公司業(yè)績增長帶來一定的可確定性及可持續(xù)性。

強(qiáng)品牌+優(yōu)質(zhì)量+大客戶黏性強(qiáng)等鑄就強(qiáng)大的獨(dú)立外拓能力

2017-2020 年，在管面積中來自第三方占 35%、41%、57%、61%。公司具備極強(qiáng)第三方外拓能力，一方面得益于公司多年深耕高端商務(wù)物業(yè)領(lǐng)域，積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，以全生命周期物管服務(wù)及全鏈條的綜合資產(chǎn)服務(wù)實(shí)現(xiàn)客戶資產(chǎn)價(jià)值最大化，在管寫字樓用戶滿意度高達(dá) 99%。此外，公司多年來憑借專業(yè)化且優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為公司帶來一大批高黏性的企業(yè)客戶，大客戶運(yùn)營戰(zhàn)略帶來不少業(yè)務(wù)合作機(jī)會(huì)。

未來幾年，騰訊于深圳 200 萬平方米體量的辦公區(qū)將移交，OPPO 將有 80 萬平方米面積移交，華為將有 300 多萬平方米移交。可見，未來公司對大客戶業(yè)務(wù)拓展方面仍有較大提升潛力。

預(yù)計(jì) 2021-2023 年間，公司的復(fù)合年凈利潤增長率可達(dá)41%以上。公司作為商務(wù)物業(yè)管理領(lǐng)先企業(yè)，既有卓越集團(tuán)所帶來持續(xù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目，又有強(qiáng)大的獨(dú)立外拓能力，品牌強(qiáng)，質(zhì)量優(yōu)，第一上海給予 2022 年公司 20 倍市盈率，目標(biāo)價(jià)約 14.2 元港幣，并給予買入評(píng)級(jí)。

關(guān)于卓越商企服務(wù)

卓越商企服務(wù) (股份代號(hào)：6989)是領(lǐng)先的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商。自1999年成立以來，公司一直專注商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，在管物業(yè)主要包括：商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)，亦是市場上為數(shù)不多、專業(yè)為商務(wù)物業(yè)提供綜合服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)提供商之一。公司旨在為客戶提供覆蓋物業(yè)全生命周期的全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)。截至 2020 年，公司在管項(xiàng)目 406 個(gè)，分布 42 座城市， 在管面積約 3202 萬平方米，其中商務(wù)物業(yè)占 52%(約 1670 萬平方米)。公司的在管物業(yè)大部分位于一線及新一線城市。除了更傳統(tǒng)的基本物業(yè)管理服務(wù)外，亦開發(fā)范圍廣泛的增值服務(wù)以滿足客戶需要，包括資產(chǎn)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)及特定增值服務(wù)。根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，于2019年按向高端商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收入計(jì)，公司在商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第三，在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第一。